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杭州房地产市场形势监测
  |   2016-09-29   |  
 

一、 限购政策及解读

政策内容:为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,根据国家“分类调控、因城施策”的总要求,结合我市房地产市场实际情况,经市政府研究决定,我市自9月19日起实施住房限购。

限购政策明确,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

限购政策充分体现“因城施策”总体要求下实施差别化、精细化调控的思路。明确了限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区,不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。

限购时间明确,新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

限购政策还进一步强调,房地产开发企业、房地产经纪机构应凭房产档案管理部门出具的确认利来国际娱乐网站(针对本市户籍居民家庭)或《非本市户籍居民家庭杭州市区住房情况查询记录》签订商品住房买卖合同或二手房转让合同。违反限购规定的,不予办理相关房产交易确认手续,未办理房产交易不得办理房产登记。

政策解读:

?         限购对象:市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

?         限购范围:限购范围含杭州十城区,包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区,不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。

?         限购时间:919日起实施住房限购,距政策发布时间相差不足12小时。新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

此次限购政策是在市场供不应求、房价高涨、投资客,炒房的背景下出台,具有政府干预市场降温的信号意义。

杭州本次限购主要是针对外来购房者,并非如2011年版的全面禁购,而是只允许买一套房。对杭州户籍购房者并没有实质性的购房影响,属于较为宽松的限购形式。

二、 出台背景

(一) 销售:市场成交高位运行,前八月新房、二手房成交均突破2015年全年记录

1-8月杭州商品房销售完成2015全年指标,成交创新纪录。从具体数据表现来看,今年以来杭州市商品房成交一路高歌猛进,前8月累计成交1361万平方米、135303套房源,成交量已超出2015年全年水平,是2011年全年成交量近3倍,创造了近年来最高成交记录。

杭州二手房市场出现大幅增长。2016年1-8月,累计成交62896套/622.31万平方米,二手房成交套数和面积均已超2015年全年。和2015年同期(37483套/368.78平方米)相比,涨幅分别为67.80%/68.75%。

(二)价格:成交价格呈现平稳上涨趋势,新房价格涨幅高

新房价格稳步上涨,和1月份相比价格涨幅8.20%。前8月,杭州市区成交均价上涨,由年初均价16883元/平方米涨至18267元/平方米。特别是8月份,绿城九龙仓?柳岸晓风、大家绿城?金麟府等高端项目集中成交拉高市场均价水平。8月价格环比上涨9.13%,同比上涨19.88%。

二手房成交均价上涨,和1月相比已涨7.71%。楼市渐至沸点,二手房市场也持续高涨,量价齐升。二手房签约均价由年初15308元/平方米涨至8月的16489元/平方米,每平方上涨1181元。

(三)土地市场:地王频出,溢价率持续走高,前8月土地出让金破千亿

1-8月以来,杭州土地出让金已达1043.18亿元,自2009年以来杭州土地市场出让金第三次突破千亿大关。和2015年全年631亿元相比,今年土地市场成交金额为去年的1.65倍,月平均土地成交金额超130亿元。

地价水平持续走高,地王频出。今年前八月土地市场成交的楼面价格达12803元/平米,创历史新高,各区域地王不断被刷新。分月度来看,有5个月份楼面价超过15000元/平方米。地块的溢价率不断提高,特别是8月份,地块溢价率高达99.91%,创月度新高。

(四)其他城市情况:“楼市四小龙”政策收紧促楼市降温,政策手段不一

今年以来,全国楼市一片红火,部分二线城市市场持续高温,房价领涨全国。在此背景下,一些热点二线城市结合自己城市火热的房地产市场出台了相关限房价、限地价的、限贷款等政策。有“楼市四小龙”之称的苏州、厦门、合肥、南京等热点二线城市先后出台楼市调控政策以期使楼市降温。

表:其他城市政策调整情况

城市

时间

主要内容

合肥

6/25

商品房最低首付比为25%,二套房的首付比例提高至40%,如果名下有房有贷款,则再购房首付比例为50%,对于三套房的首付比例提高至60%,且停止提供公积金贷款

苏州

8/11

非苏州本市户籍居民家庭申请购买第二套住房时需缴纳1年社保

南京

8/11

已有1套房且已结清房贷再购第2套方最低首付比例由30%调整至35%,而未结清房贷再购2套房首付比例升至50%(高淳、溧水除外)

武汉

8/31

针对在武汉市拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例调整为40%,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭,贷款最低首付比例调整为40%

厦门

8/31

对以下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房(包括新建商品住房和存量住房(二手住房)):

1、 拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭

2、 拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭

3、 无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭

郑州

9/14

土地出让竞买保证金缴纳比例提高至100%

数据来源:中国指数研究院综合整理

三、 市场短期反应

9月18日,限购政策出台前夜,市场井喷。当天杭州新房和二手房共计成交5105套,其中新房3265套,二手房1840套,成交数据创下单日成交最高记录。而在此前2周,杭州市区商品房周成交套数不足3000套,9月份以来每日平均成交套数为430套左右。

9月19日,限购政策生效第一天,成交量回落明显。杭州市区商品房成交量大幅回落,当天仅成交222套,主要是由于前一天集中签约导致后续签约量减少。

9月20日,限购之后首场土拍表现火爆,出让的5宗地块均创造新的成交记录。1)未来科技城加油站用地成交楼面价98837元/平方米,溢价1217.83%;2)崇贤新城地块成交楼面价为10326元/平方米,溢价率高达150.32%,由祥生地产竞得,地价创新高;3)萧山新街单元D-03地块由中南以总价146150万元竞得,成交楼面价12690元/平方米,溢价率323.01%;另一宗姊妹地块新街单元D-01地块由阳光城竞得,楼面价12760元/平方米,溢价率高达325.31%,地价、溢价率均创区域内新高;4)萧山市北区块地块由港中旅以20267元/平方米楼面价、68.89%溢价率竞得,楼面价水平破区域内记录。

 

四、 未来市场预判

尽管政策稍显不温不火,但对市场预期将产生影响,市场走向或更为平稳。

预判一:改变市场预期,由“追涨”情绪转变为“观望”

杭州这次政策收紧,相当于给予当前加速的市场“急刹车”,各方预期均会发生改变。对于购房者而言,或冷静下来观望市场后续反应,考虑置业计划是否延迟;对开发商而言,或重新评估市场,考虑放缓项目的推盘节奏;对媒体而言,舆论风向或发生变化,对市场不再是一味唱多。

预判二:预期传导,供需双双回落

从历史对比来看,上次杭州调控出现在2010年,自政策出台之后,疯狂的楼市得到明显遏制,特别是调控前后对比来看,杭州主城区住宅销售套数环比降幅44.38%。

从横向对比来看,今年以来政策开始收紧的城市,如南京(8月)、苏州(8月)、合肥(7月)、厦门(9月)等,收紧前后成交套数也发生变化,降幅最高达87%。

预判三:价格仍处于上升通道,涨幅收窄

房价水平的综合影响因素较多,价格具有一定的粘性,短期内下降的可能性不大。目前,由于前期地王项目集中入市,开发商的定价较高,市场价格将继续处于上行周期。另外,G20之后,杭州城市综合实力进一步提升,宏观经济、基础配套、投资环境等纷纷向好,对房价上涨仍起到正面作用。

当然,若政策收紧,房价将处于相对稳定的状态,涨幅收窄。市场上动辄涨价1000、2000的现象将减少。

预判四:土地市场方面,政府或将谨慎出地,避免地王项目诞生

政策出台后,开发商和购房者对市场的预期短期内会有所回落,考虑到地价对房价的传导效果以及地王频出的状况会使得市场预期回暖,因此短期来看政府在推地方面会保持相对谨慎的态度,尤其是地理位置较好的优质地块出让方面政府将会慎之又慎。长期来看,政府还需进一步通过增加土地供应、优化城市规划等方面,保证房地产市场的健康稳定发展。

预判五:地王项目“豪宅化”入市,未来去化存压力

自2015年下半年土地市场频现的地王,将会陆续在这下半年或明年入市。由“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化,产品定位同质化,成为房企拿下“地王”之后的隐藏风险之一。与此同时,对于地王项目“豪宅化”入市,而市场真实的需求结构和价格承受能力并非如此。本次收紧政策出台,限制了外地投资、投机客户的投资需求,很大程度上也加大了豪宅项目的去化难度,一旦市场冷却,地王项目极有可能在未来市场陷入被动局面。在以往的地王潮中,尽管有不少项目口碑及业绩双双获利,但仍有部分地王面对冷清的市场 “解套”遥遥无期。

图:2015年下半年以来出让重点地块保本毛坯售价预测一览表

地块/项目名称

拿地企业

楼面价

所在板块

板块项目
最高售价

保本毛坯
售价

预计产品类型

潮鸣艮山单元D4-01D4-05地块

绿城

45368

市中心

120000

100000

豪宅,排屋+高层

阳光城文澜府

阳光城

15111

26000

阳光城人文府邸系杭州壹号精装产品,105125139

朗诗熙华府

朗诗

17061

28000

德系绿色健康豪宅,主打113-136方户型,及少量90方跃层户型

近江单元SC0302-05地块

滨江、保利

39509

钱江新城

50000

60000

高端高层公寓,大户型

南星单元B-02地块

信达

36679

58000

高层住宅,以大面积精装修产品为主

金地大运河府

金地

16842

桥西

36000

28000

“风华系”产品,高层+跃层洋房,高层主力户型为100-140

庆隆单元佑昌照明地块

融创

34028

申花

35000

50000

高端的融创系产品

庆隆单元R21-04地块

融信

31404

48000

高端产品,定位高于杭州公馆

天阳武林邸

天阳

19695

32000

全精装豪宅

奥体单元MU-01MU-02MU-03地块

信达

21576

奥体博览城

30000

35000

城市高端综合体

滨江金茂府

金茂

21512

滨江区政府

30000

35000

BREEAM智豪宅,公寓产品户型120-166

钱江世纪城奥博中心单元地块

阳光城

19846

钱江世纪城

28000

32800

/

钱江世纪城奥博中心单元

景瑞

19634

32000

高层住宅,户型120-160方之间

钱江世纪城M-02地块

龙湖

19285

31000

城市高端住宅类产品

未来科技城123号地块

阳光城

19664

未来科技城

23000

32000

/

未来科技城198B地块

东原

18200

30000

/

泰禾杭州院子

泰禾

12504

22000

低密度别墅,户型建筑面积为200-600

萧山城区山口单元内地块

融信

18556

萧山老城及南部卧城

30000

30000

/

北干中单元E-17-2地块

合景泰富

18284

30000

/

牛田单元R21-24地块

越秀

17414

大城东

25000

28000

/

万科西雅图

万科

14902

三墩

24500

高层:26000
洋房:32000

高层配洋房

 

备注:以上各地块保本毛坯售价由中国指数研究院杭州分院根据成本法测算所得。

数据统计:截止2016年8月31日

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

 

来源:透明售房网




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